Mögel- och fuktskador
Vi bistår med årtionden av erfarenhet i tvister gällande bostads- och fastighetstransaktioner
Fuktskador och därmed följande mögelproblem kan upptäckas i en lägenhet eller fastighet också efter köpet.
Mögelproblem kan uppstå även om fastigheten har genomgått en konditionsgranskning före köpet. Om den fastighet du köper eller säljer har mögelproblem, eller om du misstänker att den fastighet du köpt har konstruktionsfel, problem med inomhusluften eller mögelproblem, kontakta oss. Våra jurister, som är specialiserade på fastighetstransaktionskonflikter, kommer att utreda situationen.
Juridisk byrå Airakorpi Ab är en expert på tvister som rör hus med mögelproblem och fuktskador
Mögelproblem i en lägenhet
Den grundläggande orsaken till mögelproblem är fukt som ansamlas i byggnaden. Fukt är inte bara skadligt för byggmaterial, utan leder under rätta förhållanden också till mikrobiell tillväxt. Mikrober, såsom mögel, producerar i sin tur partiklar och gasformiga föroreningar i inomhusluften. Personer som vistas i en byggnad som skadats av fukt utsätts samtidigt för många olika mikrober, de toxiner de producerar och andra föroreningar i inomhusluften.
Mögelskador är ofta dolda i byggnader, vilket gör det svårt för en köpare att upptäcka dem före köpet. Mögelskador upptäcks ofta på basis av lukten eller hälsoproblem, såsom andningsbesvär och allergisymtom. Symtomen orsakas av mögelsporer och föreningar skadliga för hälsan som utsöndras av mikrober, såsom mögel. Om symtomen lindras när man lämnar lägenheten är det sannolikt att det finns mögelskador i lägenheten.
En unken eller jordig lukt kan tyda på ett mögelproblem. Lukten orsakas av flyktiga organiska föreningar (VOC) som produceras av mikrober. När mikroberna växer producerar de också icke-flyktiga föreningar. Dessa hamnar i inomhusluften tillsammans med partiklar som frigörs från tillväxten, såsom sporer. Många av dessa föreningar är giftiga för människor, till exempel mykotoxiner. Toxinproducerande mögel som växer på ytan av byggmaterial inkluderar Stachybotrys chartarum, Aspergillus versicolor och Trichoderma spp.
Mögelproblem i nya och gamla hus
Som nämnts ovan är fukt alltid den bakomliggande orsaken till mögelskador, och mögelproblem orsakas av fukt som ansamlas i byggnader. I äldre byggnader orsakas mögelproblem av fukt som stiger upp från marken, dålig tätning av ytterväggar, takkonstruktioner och fogar samt otillräcklig ventilation. Fuktproblem är särskilt vanliga i undergolv och vindkonstruktioner.
I nya byggnader orsakas mögelproblem av byggfel och fukt under bygget, när byggmaterial inte skyddas tillräckligt under bygget och fukt därmed tränger in i konstruktionerna.
Om du efter köpet misstänker fuktskador eller mögelproblem i ditt hem, vänligen kontakta oss
Rötskador
Rötskador avser skador på konstruktioner orsakade av rötsvampar. Rötsvampar är mikroorganismer, liknande mögel. Medan mögel inte skadar själva byggmaterialen, försvagar rötskador styrkan och bärförmågan hos träbaserade material på grund av rötsvamparnas påverkan. Mögelväxt observeras vanligtvis också i samband med rötskador, eftersom utvecklingen av rötskador kräver en högre fukthalt än utvecklingen av mögelväxt.
Liksom andra mikrobiella skador och mögelskador orsakas rötskador av fukt. De vanligaste rötsvamparna som förekommer i fuktskadade byggnader är hussvamp och källarsvamp. Hussvamp (Serpula lacrymans) är en vanlig rötsvamp som orsakar skador på byggnader. Hussvamp är vanligtvis ett resultat av felaktiga undergolvsreparationer.
Strålsvamp (aktinomycet) och källarlukt
Strålsvamp är en jordbakterie som tillhör aktinobakterierna. Dess förekomst i en byggnad är ett resultat av fukt i byggnaden, och den växer som mögel och bildar mycel och sporer. Strålsvampar avger en möglig källarlukt när de växer.
Inget hälsorelaterat gränsvärde har fastställts för aktinomyceter på grund av bristande forskningsresultat, men laboratorietester har visat att aktinomycetsporer är immunologiskt aktiva. Social- och hälsovårdsministeriet har dock utfärdat referensvärdesriktlinjer för aktinomyceter. Mikrobiella koncentrationer som överskrider referensvärdet indikerar en mikrobiell källa inomhus. Strålsvamp klassificeras som en indikatormikroorganism för fuktskador.
Tetrakloranisol och ”lukten av mormors hus”
Kloranisoler är produkter av mikrobiell metabolism, nedbrytningsprodukter av klorfenoler. Kloranisoler bildas när mikrober bryter ner klorfenoler som används för att impregnera trä. Klorfenoler användes tidigare i träskyddsmedel för att förhindra mikrobiell tillväxt och förruttnelse, så förekomsten av kloranisoler i inomhusluften indikerar inte nödvändigtvis fuktskador eller mikrobiella problem.
Träskyddsmedel som innehåller klorfenoler användes ofta mellan 1930 och 1980. I byggnader som byggdes under dessa decennier finns ofta träkonstruktioner impregnerade med klorfenoler i takstolar och ramkonstruktioner, bland annat. Om ett prov tas från inomhusluften för att fastställa förekomsten av kloranisoler och kloranisoler upptäcks i provet, är det troligt att träkonstruktioner impregnerade med kloranisoler finns i byggnaden.
Den vanligaste kloanisolern i inomhusluften är 2,3,4,6-tetrakloranisol. Det finns inga officiella gränsvärden för kloranisoler i Finland, och deras hälsoeffekter har inte studerats omfattande. Kloranisoler är mest kända för den ”mormorsstugelukt” de orsakar i inomhusluften, som liknar lukten av mögel. Luktgränsen för kloranisoler är mycket låg, och även små koncentrationer kan upptäckas, även om luktgränsen varierar mellan olika föreningar. Lukten fastnar lätt på kläder, hår och lösöre.
Mögel i bostaden – köparens och säljarens ansvar
Transaktionens föremål påverkar vilken lag som tillämpas. Vid fastighetstransaktioner tillämpas jordabalken och vid försäljning av bostad tillämpas lag om bostadsköp. Dessutom gäller konsumentskyddslagen när säljaren är ett företag, till exempel vid försäljning av nybyggda hus och huspaket, och när köparen är en konsument.
Fuktskador och mögelproblem är vanligtvis ett kvalitetsfel. Ett kvalitetsfel uppstår när fastigheten inte motsvarar de överenskomna egenskaperna eller när säljaren har gett köparen felaktig eller vilseledande information om fastigheten som kan antas ha påverkat köpet. Frågan om ansvar har därför också en avtalsmässig aspekt – vad som avtalades mellan säljaren och köparen när köpet gjordes.
Mögelkonflikter handlar oftast om ansvar, det vill säga köparens och säljarens ansvar för fel i köpet. Utgångspunkten för bedömningen är ofta fastighetens skick vid handelstillfället.
Köparens undersökningsplikt
Köparens undersökningsplikt innebär att köparen inte har rätt att framställa krav mot säljaren på grund av faktorer som kunde ha upptäckts vid en granskning av fastigheten före affären. Undersökningsplikten kräver dock som regel inte att konstruktioner rivs eller att prover tas, och köparen har rätt att lita på den information som säljaren lämnat om fastigheten. Undersökningsplikten gäller därför sådant som en köpare som agerar med normal omsorg borde ha upptäckt.
Mögel- och fuktskador är ofta svåra att upptäcka utan att demontera konstruktioner. Köparen har en förhöjd undersökningsplikt när konditionsrapporten pekar på möjligheten av fuktskador, konditionsinspektören misstänker skador på konstruktionerna och rekommenderar ytterligare undersökningar, eller till exempel när mögel är tydligt synligt på ytkonstruktionerna utan att konstruktionerna demonteras. Köparen kan inte åberopa som fel en omständighet som han eller hon anses ha varit medveten om när köpet gjordes.
Säljarens upplysningsplikt
Säljarens upplysningsplikt gäller information som, om den lämnas eller inte lämnas, kan antas ha betydelse för transaktionen, dvs. faktorer som har väsentlig betydelse för köpbeslutet. Säljaren måste bland annat lämna alla uppgifter om fastighetens skick och egenskaper som kan antas påverka köpet. Orenoverade fuktskador kan orsaka problem med inomhusluften och omfattas därför av säljarens upplysningsplikt. På samma sätt omfattas upplysningsplikten även information om säljaren känner till att träskyddsmedel innehållande klorfenoler har använts.
Om säljaren underlåter att upplysa köparen om fuktskadorna och därmed bryter mot sin upplysningsplikt, har köparen ofta rätt till prisavdrag på grund av felet eller, om felet är väsentligt, att häva köpet. I många fall har köparen också rätt till ersättning för sin förlust, dvs. säljaren är ansvarig för skador som köparen lidit och som har ett tillräckligt orsakssamband med säljarens agerande. Det finns dock ingen rätt till skadestånd vid dolda fel.
Dolda fel
Ett dolt fel är ett fel som varken köparen eller säljaren kände till och inte kunde ha känt till före transaktionen. Ett dolt fel är till exempel när fuktskador kommer som en överraskning för både köparen och säljaren under en konditionsgranskning som köparen genomför efter köpet.
Ett dolt fel är ett kvalitetsfel på fastigheten som ger köparen rätt till prisavdrag eller, i väsentliga fall, att häva köpet. Enligt jordabalken har en fastighet ett kvalitetsfel om dess kvalitet på grund av något dolt fel avsevärt avviker från vad som med fog kan förutsättas av en sådan fastighet med beaktande av köpeskillingen och övriga omständigheter.
Till skillnad från jordabalken nämner lag om bostadsköp inte dolda fel. Lag om bostadsköp har dock i kapitel 6 11 § (allmän stadgande om fel) en bestämmelse som motsvarar dolda fel. Enligt lag om bostadsköp har en fastighet ett fel om den till utrustningen, skicket eller andra egenskaper är avsevärt sämre än köparen med fog hade anledning att förutsätta med hänsyn till bostadens pris och ålder, den normala utrustningsnivån på området, de allmänna kraven på en rimlig boendestandard samt förhållandena i övrigt.
Oavsett vilken lag som väljs betonas felets betydelse när det gäller dolda fel. Det måste bedömas om bostaden eller fastigheten avviker från vad som rimligen kan förväntas och om avvikelsen är avsevärd.