Hometalo ja kosteusvauriot
Avustamme asunto- ja kiinteistökauppojen riitatilanteissa kymmenien vuosien kokemuksella
Asunnossa tai kiinteistössä voi kaupan jälkeen löytyä kosteusvaurio ja siitä seurannut homeongelma. Homeongelma voi ilmetä, vaikka asunnossa olisi teetetty kuntotarkastus ennen kauppaa.
Jos ostamassasi tai myymässäsi asunnossa on homeongelma tai epäilet ostamassasi asunnossa rakennusvirhettä, sisäilmaongelmaa tai homeongelmaa, ota yhteyttä. Asuntokaupan virhetilanteisiin erikoistuneet lakimiehemme selvittävät tilanteen.
Lakiasiaintoimisto Airakorpi on hometaloihin ja kosteusvaurioihin liittyvien riitatilanteiden asiantuntija
Homeongelma asunnossa
Homeongelman juurisyy on rakennukseen kertyvä kosteus. Kosteus, sen lisäksi, että se on haitallista rakennusmateriaaleille, johtaa oikeissa olosuhteissa mikrobikasvuun. Mikrobit, kuten homeet, puolestaan tuottavat sisäilmaan hiukkasmaisia ja kaasumaisia epäpuhtauksia. Kosteuden vaurioittamassa rakennuksessa oleskeleva altistuu samanaikaisesti monille eri mikrobeille, niiden tuottamille toksiineille ja myös muille sisäilman epäpuhtauksille.
Homevauriot ovat usein piilossa rakenteissa, siksi ostajan ei ole helppo havaita niitä ennen kauppaa. Usein homevaurio havaitaan sen hajusta tai sen aiheuttamista terveyshaitoista, kuten hengitystieoireista ja allergiaoireista. Oireita aiheuttavat homesienten itiöt ja mikrobien kuten homeiden erittämät terveydelle haitalliset yhdisteet. Mikäli oireet helpottavat asunnosta poistuttaessa, on todennäköistä, että asunnossa on homevaurio.
Tunkkainen tai maakellarimainen haju voi viitata homeongelmaan. Hajua aiheuttavat mikrobien haihtuvat orgaaniset yhdisteet (VOC-yhdisteet). Mikrobit tuottavat kasvaessaan myös haihtumattomia yhdisteitä. Niitä päätyy sisäilmaan kasvustosta irtoavien hiukkasten, kuten itiöiden mukana. Näistä yhdisteistä monet ovat ihmiselle myrkyllisiä, kuten mykotoksiinit. Rakennusmateriaalien pinnalla kasvavia, toksiineja tuottavia homeita ovat esimerkiksi Stachybotrys chartarum, Aspergillus versicolor ja Trichoderma spp.
Uuden ja vanhan asunnon homeongelmat
Kuten edellä on todettu, kosteus on aina homevaurioiden taustasyy ja homeongelman aiheuttaa rakennukseen kertyvä kosteus. Vanhemmissa rakennuksissa homeongelmia aiheuttavat maaperästä nouseva kosteus, ulkoseinien, kattorakenteiden ja saumakohtien heikko tiiveys sekä ilmanvaihdon puutteet. Kosteusongelmat korostuvat ala- ja yläpohjan rakenteissa.
Uusissa rakennuksissa homeongelmia aiheuttavat rakennustekniset virheet sekä rakennusaikainen kosteus, kun rakennusmateriaalit on suojattu puutteellisesti rakentamisen aikana ja rakenteisiin on näin päässyt kosteutta.
Jos epäilet hankkimassasi asunnossa kosteusvauriota tai homeongelmaa, ota yhteyttä
Lahovaurio
Lahovauriolla tarkoitetaan lahottajasienien rakenteille aiheuttamia vaurioita. Lahottajasienet ovat mikrobeja homeiden tavoin. Siinä missä homeet eivät varsinaisesti vahingoita itse rakennusmateriaaleja, lahovauriossa puupohjaisen materiaalin lujuus ja kantavuus heikkenevät lahottajasienten vaikutuksesta. Yleensä lahovaurion yhteydessä havaitaan myös homeongelmaan liittyvää mikrobikasvustoa, sillä lahovaurion kehittyminen vaatii korkeamman kosteuspitoisuuden homekasvuston kehittymiseen verrattuna.
Lahovauriot ovat muiden mikrobi- ja homevaurioiden tavoin seurausta kosteudesta. Yleisimpiä kosteusvaurioituneissa rakennuksissa havaittuja lahottajasieniä ovat lattiasieni, kellarisieni ja laakakäävät. Lattiasieni (Serpula lacrymans) on yleinen rakennusvaurioita aiheuttava lahottajasieni. Lattiasieni on yleensä seurausta virheellisistä alapohjakorjauksista.
Sädesieni ja maakellarin haju
Sädesieni on aktinobakteereihin kuuluva maaperäbakteeri. Sen ilmeneminen rakennuksessa on seurausta kosteudesta rakennuksessa ja se kasvaa homemaisesti muodostaen rihmastoa ja itiöitä. Sädesienet tuottavat multamaista maakellarin hajua kasvaessaan.
Sädesienille ei ole asetettu terveysperusteista raja-arvoa tutkimusnäytön puutteellisuuden vuoksi, mutta laboratoriokokeissa sädesienten itiöiden on havaittu olevan immunologisesti aktiivisia. Sosiaali- ja terveysministeriö on kuitenkin antanut sädesientenkin osalta viitearvo-ohjeistuksen. Viitearvoa suuremmat mikrobipitoisuudet viittaavat mikrobilähteeseen sisätiloissa. Sädesieni onkin luokiteltu kosteusvaurioiden indikaattorimikrobiksi.
Tetrakloorianisoli ja ”mummolan haju”
Kloorianisolit ovat mikrobien aineenvaihdunnan tuloksena syntyviä tuotteita, kloorifenolien hajoamistuotteita. Kloorianisoleja syntyy, kun mikrobit hajottavat puumateriaalin kyllästykseen käytettyjä kloorifenoleita. Kloorifenoleja käytettiin aiemmin puunsuoja-aineissa estämässä mikrobikasvua ja lahoamista, kloorianisolien löytyminen sisäilmasta ei välttämättä indikoi kosteusvaurioita tai mikrobiongelmia.
Kloorifenoleja sisältäviä puunsuoja-aineita käytettiin yleisesti vuosina 1930–1980. Näinä vuosikymmeninä valmistuneissa rakennuksissa kloorifenoleilla kyllästettyjä puurakenteita havaitaan runsaasti muun muassa kattotuoleissa ja runkorakenteissa. Mikäli kloorianisolien määrittämiseksi sisäilmasta otetaan näyte ja näytteessä havaitaan kloorianisoleja, on todennäköistä, että rakennuksesta löytyy kloorifenoleilla kyllästettyjä puurakenteita.
Yleisin sisäilman kloorianisoleista on 2,3,4,6-Tetrakloorianisoli. Kloorianisoleille ei ole olemassa Suomessa virallisia raja-arvoja eikä niiden terveysvaikutuksia ole tutkittu kattavasti. Kloorianisolit tunnetaankin parhaiten niiden sisäilmaan aiheuttamasta ”mummonmökin hajusta”, joka muistuttaa homeen hajua. Kloorianisolien hajukynnys on hyvin matala ja pienetkin pitoisuudet on mahdollista havaita, vaikkakin hajukynnys vaihtelee eri yhdisteiden välillä. Haju tarttuu helposti vaatteisiin, hiuksiin ja irtaimistoon.
Hometta asunnossa – ostajan ja myyjän vastuu
Kaupan kohteella on vaikutusta siihen, mitä lakia sovelletaan. Kiinteistökaupassa sovelletaan maakaarta ja asunto-osakkeen kaupassa asuntokauppalakia. Lisäksi, kun myyjänä on liikeyritys, esimerkiksi uudisrakentamisessa ja taloelementtikaupassa sovelletaan kuluttajansuojalakia, kun ostaja on kuluttaja.
Kosteusvauriossa ja homeongelmassa on yleensä kyse laatuvirheestä. Laatuvirheestä on kyse silloin, kun kiinteistö ei ominaisuuksiltaan vastaa sovittua tai myyjä on antanut ostajalle sellaisia virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja kiinteistöstä, joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Näin ollen vastuukysymykseen liittyy myös sopimusoikeudellinen ulottuvuus – mitä on sovittu myyjän ja ostajan välillä kauppaa tehdessä.
Hometaloriidoissa on yleensä kyse vastuukysymyksistä, eli asunnon ostajan ja myyjän vastuusta virheistä asuntokaupan osalta. Arvioinnissa lähtökohtana pidetään usein kiinteistön kuntoa kaupantekohetkellä.
Ostajan selonottovelvollisuus
Ostajan selonottovelvollisuus tarkoittaa, että ostajalla ei ole oikeutta esittää myyjälle vaatimuksia sellaisten seikkojen perusteella, jotka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Selonottovelvollisuus ei kuitenkaan pääsääntöisesti edellytä rakenteiden purkamista tai näytteiden ottamista ja ostajalla on oikeus luottaa myyjän kiinteistöstä antamiin tietoihin. Selonottovelvollisuus koskee siis seikkoja, jotka normaalilla huolellisuudella toimivan ostajan olisi pitänyt havaita.
Hometta ja kosteusvaurioita on usein vaikea havaita ilman rakenteiden purkamista. Ostajalla on korostunut selonottovelvollisuus silloin, kun kuntotarkastusraportista ilmenee kosteusvaurioiden mahdollisuus, kuntotarkastaja epäilee vauriota rakenteissa ja suosittelee lisätutkimuksia tai esimerkiksi, kun home on pintarakenteissa selvästi havaittavissa ilman rakenteiden purkamista. Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, josta hänellä katsotaan olleen tieto kauppaa tehtäessä.
Myyjän tiedonantovelvollisuus
Myyjän tiedonantovelvollisuus koskee sellaisia tietoja, joiden antamisella tai antamatta jättämisellä voidaan olettaa olevan vaikutusta kauppaan, eli ostopäätökseen olennaisesti vaikuttavia seikkoja. Myyjän tulee muun muassa kertoa kaikista kiinteistön kuntoa ja ominaisuuksia koskevista seikoista, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Korjaamaton kosteusvaurio voi aiheuttaa sisäilmaongelman, kuuluen näin myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin. Samoin, jos myyjä on tietoinen kloorifenoleja sisältävien puunsuoja-aineiden käytöstä, kuuluu tämäkin tieto tiedonantovelvollisuuden piiriin.
Mikäli myyjä ei tiedota kosteusvauriosta ja rikkoo näin tiedonantovelvollisuuttaan, on ostajalla usein virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi monissa tapauksissa oikeus saada korvaus vahingostaan, eli myyjällä on vahingonkorvausvastuu ostajan kärsimistä sellaisista menetyksistä, jotka ovat riittävässä syy-yhteydessä myyjän menettelyyn. Oikeutta korvaukseen vahingosta ei kuitenkaan ole salaisen virheen tapauksessa.
Salainen virhe
Salaisesta virheestä käytetään asuntokaupassa usein nimitystä piilevä virhe. Salaisessa virheessä on kyse sellaisesta virheestä, josta ostaja tai myyjä eivät ole tienneet, eikä heidän olisi pitänytkään tietää ennen kaupantekoa. Salaisesta virheestä on kyse esimerkiksi silloin, kun kosteusvaurio tulee ostajan kaupan jälkeen teettämän kuntotarkastuksen myötä yllätyksenä sekä ostajalle että myyjälle.
Salainen virhe on kiinteistön laatuvirhe, joka oikeuttaa hinnanalennukseen tai olennaisena kaupan purkuun. Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Toisin kuin maakaaressa, asuntokauppalaissa ei puhuta salaisesta virheestä. Asuntokauppalaissa on kuitenkin salaista virhettä vastaava säännös 6 luvun 11 §:ssä (yleinen virhesäännös). Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.
Lainvalinnasta riippumatta salaisen virheen kohdalla virheen merkityksellisyys korostuu. Arvioitavaksi tulee, poikkeaako asunto tai kiinteistö siitä, mitä siltä voidaan perustellusti edellyttää, ja onko poikkeama merkittävä.