Fastighetsfel
Kvalitetsfel, rådighetsfel och rättsliga fel
Fastighetsfel regleras i kapitel 2 i jordabalken. En fastighet kan ha ett kvalitetsfel, ett rådighetsfel eller ett rättsligt fel. Ett fel i en fastighetstransaktion beror oftast på att fastigheten inte har de egenskaper som avtalats.
Vänligen kontakta oss vid alla situationer som rör fastighetsfel
Kvalitetsfel
I kapitel 2 § 17 i jordabalken regleras kvalitetsfel i fastigheter.
Ett kvalitetsfel finns när fastigheten inte motsvarar de överenskomna egenskaperna eller när säljaren har gett köparen felaktig eller vilseledande information om fastigheten som kan antas ha påverkat köpet. Ett kvalitetsfel föreligger också när fastigheten har ett dolt fel eller när säljaren har underlåtit att informera om en egenskap som normalt påverkar fastighetens användning eller värde, som säljaren känner till eller borde ha känt till och som kan antas ha påverkat köpet.
De flesta fel i samband med fastighetstransaktioner är dolda fel. Ett dolt fel är ett fel som varken köparen eller säljaren kände till före transaktionen. Typiska dolda fel är till exempel fukt och mikrobiella skador på konstruktioner. På grund av ett dolt fel avviker fastighetens kvalitet avsevärt från vad som rimligen kan förväntas av en fastighet av samma typ, med hänsyn tagen till köpesumman och andra omständigheter. Detta är en helhetsbedömning, och felets betydelse utvärderas med hänsyn till bland annat omfattningen av de reparationsarbeten som krävs och kostnaden för att reparera felet, den hälsorisk som felet medför och andra eventuella skador, samt byggnadens ålder.
Säljarens ansvar för fel
Vid bedömningen av ett kvalitetsfel är utgångspunkten fastighetens kvalitet vid köptillfället. Säljaren ansvarar för eventuella fel i fastigheten vid köptillfället, även om felet först upptäcks efter köpet. Säljaren är dock i princip inte ansvarig för någon försämring av fastighetens kvalitet under köparens ägande. Köparen kan inte heller åberopa en brist som säljaren har reparerat på ett korrekt sätt innan fastigheten överlämnades till köparen.
Köparen har rätt till prisavdrag på grund av felet eller, om felet är väsentligt, att häva köpet. Köparen har också rätt till ersättning för sin skada. Köparen har rätt till prisavdrag på grund av ett dolt fel i fastigheten. Prisavdraget baseras ofta på kostnaden för att reparera det dolda felet. Köparen har ingen annan skadeståndsrätt på grund av en dold fel.
Byggarens ansvar för dolda fel
Det bör noteras att byggaren eller entreprenören som regel inte kan åberopa en dold fel vid en fastighetstransaktion. Om fastigheten till exempel har byggts i strid med bygglov eller byggregler, antas säljaren ha varit medveten om felet.
Reklamationer
Enligt kapitel 2, paragraf 25 i jordabalken får köparen inte åberopa en fel om han inte meddelar säljaren om felet och sina anspråk på grund av detta inom rimlig tid efter det att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts. Några månader anses vara en rimlig tidsperiod.
Dessutom måste reklamationer om fel som regel göras inom fem år efter överlåtelsen av besittningen av fastigheten. Om säljaren är en näringsidkare gäller inte den maximala tidsperioden på fem år. Vid ett bostadsköp kan en reklamation i allmänhet göras inom två år efter överlåtelsen av besittningsrätten till köparen. Reklamationer ska alltid göras skriftligen och skickas till säljaren på ett sådant sätt att reklamationens tidpunkt senare kan bevisas om det behövs.
Kom ihåg att göra reklamation i rimlig tid
Reklamationsfrister och preskription
Som regel är säljaren ansvarig för eventuella kvalitetsfel i fastigheten vid köptillfället under fem år efter köpet. Denna reklamationsfrist gäller vid fastighetsköp. Vid försäljning av en lägenhet kan reklamation göras senast två år efter köpet och överlåtelsen av besittningen till köparen. Eventuella fel som upptäcks måste dock reklameras omedelbart, som regel senast 2–3 månader efter att felet upptäckts.
Kontakta oss i god tid så klargör vi om det problem du har upptäckt kan betraktas som ett fel som säljaren är ansvarig för och vad du kan kräva av säljaren på grund av felet. Vid behov upprättar vi också en reklamation och inhämtar nödvändiga klargöranden.
Vi är experter på fastighetstvister med årtionden av erfarenhet
De flesta tvister som uppstår i samband med fastighetstransaktioner löses genom ömsesidig överenskommelse utan att gå till domstol. En förlikning är ofta ett billigare och framför allt snabbare alternativ än en rättegång. En erfaren och kunnig jurist som är specialiserad på fastighetsrätt är en viktig tillgång för att säkerställa det bästa möjliga resultat.
Med årtionden av erfarenhet av fastighetstransaktioner hjälper vi våra kunder att nå en lösning som är i deras bästa intresse. Vi bedömer våra kunders situation och väljer den bästa metoden för att hantera ärendet. Om ingen överenskommelse kan nås kan ärendet tas upp i tingsrätten för avgörande. Vi bistår både köpare och säljare i hela Finland i rättstvister som rör fastigheter. Vi är experter på rättstvister med över 50 års erfarenhet.
Rådighetsfel och rättsligt fel
Rådighetsfel regleras i 2 kap. 18 § i jordabalken.
Råda över en fast egendom avser rätten att vidta rättsliga åtgärder som rör fastigheten och att kontrollera fastigheten. Rådighetsfel uppstår till exempel när användningen av fastigheten eller rätten att förfoga över fastigheten är begränsad på grund av avsaknad av officiella tillstånd, till exempel om bygglov saknas eller är felaktigt för fastighetens avsedda användning.
I en fastighetstransaktion uppstår rådighetsfel när felaktig information ges till köparen, till exempel om planläggning. Rådighetsfel uppstår när säljaren före transaktionen har gett köparen felaktig eller vilseledande information, till exempel om den aktuella planläggningen, ett byggförbud, en överlåtelsebegränsning eller ett annat officiellt beslut som begränsar användningen eller besittningen av fastigheten, och den information som lämnats kan antas ha påverkat transaktionen. Ett typiskt exempel på felaktig information vid fastighetstransaktioner är till exempel försäljning av en fastighet som varaktig bostad, när den enligt bygglovet endast får användas som fritidsbostad. I detta fall är det fråga om rådighetsfel.
Rättsliga fel regleras i kapitel 2, § 19 i jordabalken. Ett rättsligt fel kan uppstå till exempel i situationer där säljaren av fastigheten inte är den rättsliga ägaren.
Ett rättsligt fel i en fastighet föreligger till exempel när säljaren före köpslutet har lämnat köparen oriktiga eller vilseledande uppgifter om vem som har lagfart på fastigheten, om panträtt, legorätt eller någon annan sådan rätt i fastigheten som upplåtits till tredje man eller om äganderätten till en byggnad eller anläggning på fastigheten eller något annat där befintligt föremål som sedvanligt hör till fastigheten, förutsatt att uppgifterna kan antas ha inverkat på köpet.
Vid både rådighetsfel och rättsligt fel har köparen rätt till prisavdrag på grund av felet eller, om felet är väsentligt, att häva transaktionen. Köparen har också rätt till ersättning för sin skada.