Kiinteistön virhe
Laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe
Kiinteistön virheistä säädetään maakaaren 2 luvussa. Kiinteistössä voi olla laatuvirhe, vallintavirhe tai oikeudellinen virhe. Kiinteistökaupan virhe johtuu useimmiten siitä, että kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu.
Meihin voit olla yhteydessä kaikissa kiinteistökaupan virheisiin liittyvissä tilanteissa
Laatuvirhe
Maakaaren 2 luvun 17 §:ssä säädetään kiinteistön laatuvirheestä.
Laatuvirheestä on kyse silloin, kun kiinteistö ei ominaisuuksiltaan vastaa sovittua tai myyjä on antanut ostajalle sellaisia virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja kiinteistöstä, joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myös silloin, kun kiinteistössä on salainen virhe tai myyjä on jättänyt ilmoittamatta tyypillisesti käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä on tietoinen tai josta myyjän olisi pitänyt tietää ja tämän oletetaan vaikuttaneen kauppaan, on kyse laatuvirheestä.
Suuri osa kiinteistökauppaan liittyvistä virheistä on salaisia virheitä. Salaisesta virheestä on kyse silloin, kun ostaja ja myyjä eivät ole tienneet virheestä ennen kauppaa. Tyypillisiä salaisia virheitä ovat esimerkiksi rakenteiden sisäiset kosteus- ja mikrobivauriot. Salaisen virheen vuoksi kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kyse on kokonaisarvioinnista, virheen merkittävyyttä arvioidessa huomioidaan muun muassa korjaustarpeen laajuus ja virheen korjauskustannukset, virheestä aiheutuva terveyshaitta ja muu mahdollinen haitta sekä rakennuksen ikä.
Myyjän vastuu virheestä
Laatuvirhettä arvioitaessa lähtökohtana pidetään kiinteistön laatua kaupantekohetkellä. Myyjä vastaa kiinteistössä kaupantekohetkellä olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin kaupantekohetken jälkeen. Myyjä ei kuitenkaan lähtökohtaisesti ole vastuussa kiinteistön laadun heikkenemisestä ostajan omistusaikana. Ostaja ei myöskään voi vedota virheeseen, jonka myyjä on asianmukaisesti korjannut ennen kiinteistön luovuttamista ostajalle.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan. Kiinteistön salaisen virheen johdosta ostajalla on oikeus hinnanalennukseen. Hinnanalennus perustuu usein salaisen virheen korjauskustannuksiin. Muuta oikeutta saada korvaus vahingoista ostajalla ei salaisen virheen perusteella ole.
Rakennuttajan vastuu salaisesta virheestä
On hyvä huomata, että kiinteistökaupassa rakentaja tai rakennuttaja eivät pääsääntöisesti voi vedota salaiseen virheeseen. Jos kiinteistö on rakennettu esimerkiksi rakennusluvan tai rakentamismääräysten vastaisesti, myyjän katsotaan lähtökohtaisesti tienneen virheestä.
Reklamointi
Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Kohtuullinen ajaksi on katsottu muutama kuukausi.
Virheestä on lisäksi reklamoitava pääsääntöisesti viimeistään 5 vuoden kuluessa kiinteistön hallintaoikeuden luovutuksesta. Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, säännöstä 5 vuoden enimmäisajasta ei sovelleta. Asuntokaupassa reklamaatio voidaan pääsääntöisesti tehdä enintään kaksi vuotta hallintaoikeuden siirrosta ostajalle. Reklamaatio on aina syytä tehdä kirjallisesti ja toimittaa myyjälle siten, että reklamaation tapahtuneen oikea-aikaisuus voidaan tarvittaessa myöhemmin todistaa.
Muista oikea-aikainen reklamaatio
Reklamaatioajat ja vaatimusten vanhentuminen
Myyjä vastaa kiinteistössä kaupan hetkellä olleesta laatuvirheestä pääsääntöisesti viisi vuotta kaupanteon jälkeen. Tämä reklamaatioaika koskee kiinteistökauppaa. Asuntokaupassa reklamaatio voidaan tehdä enintään kahden vuoden kuluttua kaupasta ja hallintaoikeuden siirrosta ostajalle. Jokaisesta havaitusta virheestä on kuitenkin reklamoitava välittömästi, pääsääntöisesti viimeistään 2-3 kuukauden kuluttua virheen havaitsemisesta.
Ota siis yhteyttä hyvissä ajoin niin selvitämme sinulle, voidaanko havaitsemasi seikka katsoa myyjän vastuulle kuuluvaksi virheeksi ja mitä myyjältä voi virheen perusteella vaatia. Laadimme lisäksi tarvittaessa reklamaation ja hankimme tarvittavat selvitykset.
Olemme asiantuntija kiinteistöihin liittyvissä riita-asioissa kymmenien vuosien kokemuksella
Suuri osa kiinteistökaupan virhetilanteista sovitaan sovintosopimuksella ilman oikeudenkäyntiä. Sovintoratkaisu on usein edullisempi ja ennen kaikkea nopeampi vaihtoehto oikeudenkäynnille. Kokenut ja asiantunteva kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut lakimies on tärkeä apu parhaan mahdollisen lopputuloksen varmistamisessa.
Vuosikymmenten kokemuksella kiinteistökauppaan liittyvistä asioista autamme asiakkaita pääsemään heidän etunsa mukaiseen ratkaisuun. Teemme asiakkaallemme arvion heidän tilanteestaan ja valitsemme parhaan lähestymistavan asian hoitamiseksi. Jos asiaa ei sovita, asia voidaan saattaa riita-asiana käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Avustamme sekä ostajia että myyjiä kiinteistöriitoihin liittyvissä oikeudenkäynneissä ympäri Suomen. Olemme oikeudenkäyntien asiantuntija yli 50 vuoden kokemuksella.
Vallintavirhe ja oikeudellinen virhe
Vallintavirheestä säädetään maakaaren 2 luvun 18 §:ssä. Kiinteistön vallinnalla tarkoitetaan oikeutta tehdä kiinteistöön liittyviä oikeustoimia ja hallita kiinteistöä. Vallintavirheestä on kyse esimerkiksi silloin, kun kiinteistön käyttö tai oikeus määrätä kiinteistöstä on rajoittunut suunnitellusta viranomaislupien puuttumisen vuoksi, esimerkiksi rakennuslupa (kutsutaan nykyisin rakentamisluvaksi) puuttuu tai se on vääränlainen kiinteistön käyttötarkoitukseen nähden.
Kiinteistökaupassa vallintavirhe on ostajalle annettu virheellinen tieto esimerkiksi kaavoituksesta. Vallintavirheestä on kyse silloin, kun myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tyypillinen kiinteistökaupoissa esiintyvä vallintavirhe on esimerkiksi kiinteistön myynti vakituisena asuntona, mutta sitä saakin rakentamisluvan mukaan käyttää vain vapaa-ajan asuntona. Tällöin kaupan kohteena olevassa kiinteistössä on vallintavirhe.
Oikeudellisesta virheestä säädetään maakaaren 2 luvun 19 §:ssä. Oikeudellinen virhe voi tulla kyseeseen esimerkiksi tilanteissa, joissa kiinteistön myyjä ei ole kiinteistön oikea omistaja.
Kiinteistössä on oikeudellinen virhe esimerkiksi silloin, kun myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta taikka kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen, laitteen tai muun tavanomaisesti kiinteistöön kuuluvan esineen omistuksesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Sekä vallintavirheen ja oikeudellisen virheen tapauksessa ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.